[摘要] 现在房地产调控还在加码，三四线城市还是要分地区。像江苏、浙江很多三四线城市的城镇化率非常高，表面上是四线城市，可是比其他二线城市还要发达。在大调控背景下，按照过去的逻辑，当然过去的逻辑可能都是错的，大的趋势是不容乐观的，但是下滑不会太剧烈。
跨越与去地产化浪潮”主题下，在激烈的论剑中思辨，在专业的交流中融合，2017博鳌房地产论坛海纳百川，为中国房地产注入新的生命力。
不断探索、不断创新，观点地产新媒体特别推出“2017博鳌特稿”系列报道。
观点地产网 融资渠道进一步收缩、调控政策持续加码，再加上近乎白热化的土地竞争，都让大部分房地产企业正在经历调整期。
2017年，中国房地产销售增速持续下滑，下滑的另一边厢却是房企高涨的开发投资热情。
华融证券首席经济学家伍戈在接受观点地产新媒体采访时表示：“由于开发商积累了过去的销售回款，还没有影响到最核心的自有资金，因此能支持一定的投资。2017年房地产投资拐点可能会稍晚一些，但已经不远。”
伍戈分析，房地产商投资有两个最重要的要素，一个是资金，另一个是土地。目前来看房企资金还没有到“卡脖子”的时候，但是已经开始逐步紧张。因此现阶段对投资而言更为重要的是抢占土地资源。
按照“市场不好时拿地，市场好时卖房”的潜在规则，当前也是房企疾速补仓的恰当时机。
据观点地产新媒体不完全统计，截至5月末，已经有包括碧桂园、保利、万科等在内的22家房企拿地支出超过百亿，其中碧桂园和保利地产拿地金额均超过500亿。
在这个以规模化为名的赛道中，充足的土地储备成为企业争得话语权的前提，“尽量多拿地”、“拿好地”成为企业的普遍共识。因此，即使带着限价、自持、禁买等“镣铐”跳舞，也阻止不了房企跃跃欲试的冲动。
伍戈也表示：“有了土地以后房企就可以绕过一切来做事情，比如说通过规模融资。”
不过，随着“面粉贵过面包”的现象隐现，导致在对未来房地产市场的客观、憧憬中，少了不少中小房企的身影。
土地价格的上涨带来了挤出效应，有地企业没有了融资难题的约束，但对土拍心有余而力不足的中小房企来说，贷款则更加困难，生存空间被进一步压缩。
伍戈指出，在每一次调控中都出现过这样的现象，能够挺过寒冬的都不是很小的东西，能够经历大浪的肯定不是小船。当一个行业出现严冬的时候，往往会出现重组或者集中度提高的事情，这是必然的。
土地市场活跃的同时，海外并购潮也在积极上演。伍戈对观点地产新媒体表示：“不管是个人，还是企业，当达到中等收入后，就会出现比较强烈的海外配置需求，这是一个自然的过程。包括日本崛起之后，也进行了大量的海外投资。”
值得关注的是，在这一波房企海外并购潮中，除了房地产开发上下游的酒店物业、建筑工程、仓储物流等受到青睐外，影视文化甚至互联网公司也进入房企的并购视野。
伍戈指出，从投资行为的角度来讲，这是投资组合，因为国内的风险和未必永远优于国外，“这也是全球资产配置的自然演变过程，发生在房地产行业也不足为怪。”
以下为观点地产新媒体对华融证券首席经济学家伍戈先生的采访实录：
观点地产新媒体：国家统计局的数据显示，房地产的投资增速没有明显下降，反而出现了一个缓慢的增速，销售和投资出现背离的具体原因是什么？
伍戈：销售和投资之间有时候也不完全是同步的关系。一般而言是销售在前，投资在后。对房地产商而言，看到销售不好了，一段时间会逐渐反映在投资上。而不是说销售下来了投资马上就下来了，需要一个过程，只是这个过程有时候长，有时候短。和其他因素也有关系，这两个本身不完全同步，但总体相关性很高。
另外，销售还很火，投资没上来的原因是什么呢？这个和一二三四线城市结构有关系。今年以来由于因城施策，四线城市的库存去化得更快，去化得更快意味着销售还是不错的。
离大都市圈一到两个的三四线城市，比如说嘉兴、涿州销售得还不错。这些地方销售在很大程度上是过去的库存。在去库存的基础上是不着急投资的，因为库存是很多年积累下来的，并不是销售上去了，库存去了马上会投资，他们也会很理性，只是把过去的库存去掉，再过度投资有可能在未来产生库存过剩。
销售和投资不同步与整个房地产去库存大背景也有关系，如果没有库存，销售上去之后，投资马上会上来。但是因为这次是去库存的背景，销售上来之后，库存去干净了之后，如果那个时候库存确实很紧了，才进一步想增加投资。
另外三四线城市确实出现了一些超预期的因素，这一波房地产调控是次贷危机之后第三波房地产调控，前面两轮都没有出现过三四线城市销售回暖的情况，但是这次出现了。
这个和大家的预期也有关系，觉得调来调去房地产还是照样会报复性反弹。与其这样，一线城市买不了，我去卫星城市，或者三四线城市买一套。这是房地产和老百姓在第三次叫“狼来了”以后的本能反应，对房地产未来他们不是很悲观。
观点地产新媒体：房地产投资增速没有明显下降，是不是也和投资款项的来源有关系？因为三四线城市去库存，他们有自己的销售回款，可以保证有持续的资金投入。
伍戈：这是有道理的。不光是三四线城市的销售回款，去年房价实在涨得太高了，包括今年三四线城市的销售回款，去年房地产火爆的销售回款，房地产商整体的资金流非常充足，虽然有各种各样的调控、信贷收紧、银行信贷资金不能进入、不允许发债等，但是由于目前开发商积累了过去的销售回款，所以还能够支持一定的投资，没有影响到他最核心的自有资金。
还有一个很重要的原因，土地也是投资很重要的环节。从今年土地市场来看，土地供应比前几年有所改善，虽然改善不多，但是趋势是稳中向上的，而过去几年是稳中向下。
房地产商投资就两个要素，一个是资金，一个是土地。资金现在还没有到卡脖子的时候，但是已经逐步开始紧张。更重要的是土地，有了土地才会投资。
在中国最稀缺的资源不是资金，是土地，有了土地就可以想办法绕过一切来做事情，比如说通过规模融资，没有土地有再多资金也没有用，土地进一步改善使得目前投资下滑的压力没有体现。
观点地产新媒体：投资增速的拐点预计什么时候会到来？
伍戈：现在投资已经缓慢开始出现了，只不过下降的速度比我们想象中的缓慢一些。投资还有一个很重要的因素是价格因素，过去几个月为什么显得高？是因为这个投资是名义值，投资显得高是价格高，比如说PPI，还有大宗商品价格，这些价格高。经过一季度以后，大家都预期PPI往下走了，也会带动投资下滑。
具体拐点什么时候到来还不好说，我能够判断的是，由于价格、融资、调控的因素，方向是向下的，但是由于资金面还有一定的支持，再加上土地有一定的释放，所以下行速度相对比较缓慢，没有过去那么激烈。
观点地产新媒体：您提到现在一二线城市属于量缩价稳的情况，三四线城市有轻微的上升，您觉得三四线城市的增速会持续吗？
伍戈：这是这一轮调控中大家最没有想到的事情，像去年10月份加强调控之后，所有的人都没有想到涿州和嘉兴能够涨这么猛，因为大家还是按照过去两年的思路来做事情。
我的感觉是调控、融资加强之后，如果三四线城市要下滑也是稳中偏缓的下滑方式。对于这么大的市场而言，其他地方都在压制，没压制的地段还不错的三四线城市，我觉得这个空间还是存在的。
现在房地产调控还在加码，三四线城市还是要分地区。像江苏、浙江很多三四线城市的城镇化率非常高，表面上是四线城市，可是比其他二线城市还要发达。在大调控背景下，按照过去的逻辑，当然过去的逻辑可能都是错的，大的趋势是不容乐观的，但是下滑不会太剧烈。
观点地产新媒体：现在也有一种观点认为如果调控继续深入，这些三四线城市限售也会升级。对于一些布局相对分化，没那么集中的房企来说是不是意味着有更多的未知性，在您看来一二线城市和三四线城市布局哪个优势更加明显？
伍戈：关键是现在一二线城市总体的机会比较少，而且土地的释放、容积率各方面都要求很高。我发现不同的房地产企业，包括大的房地产企业也有不同的差异。
有一些大的房地产企业很在乎一二线城市，有一些大的房地产企业很在乎三四线城市。我觉得都有可能取得成功，看到底是考虑量还是价格的问题。
观点地产新媒体：近期一线房企海外并购方面也是很积极参与，您是怎么看待这些把投资目光瞄向海外市场的情况？
伍戈：我觉得作为一个理性投资者，都会加强海外布局。对于房企来说，最后国内会没有生存空间。但是关键问题在于钱不是非常容易出去。现在外汇管理得比较严格，很多企业有想法，有愿望，但是没有路径。
由于人民币和汇率的原因，还有外汇管制的因素，他们的钱出不去，很多企业都面临这样的问题，不光是房地产企业，包括制造业，金融企业都想到海外并购，但是现在国家的宏观大局卡死了，这个游戏变得没办法玩。
观点地产新媒体：在这样的环境下，很多房地产企业也在寻找其他的融资渠道，海外融资潮会出现吗？
伍戈：海外融资现在是受限的，根据宏观调控来说，尤其是汇率有贬值预期的时候，政府是欢迎从海外把钱拿回来。但是现在的问题是什么呢？现在外部形势相对趋稳，人民币对外还有点，外汇流入减缓。
第二个，为了实现控制房价，实现房子不是用来炒的承诺，所以现在限制房地产一切融资，包括海外融资。
观点地产新媒体：在这种情况下，房企的融资主要渠道会是什么？
伍戈：现在渠道受限，只能吃老本，比如说过去的销售回款，还有过去的利润。所以为什么大的趋势是向下的原因，没有血液了还要维持生存是比较麻烦的。
观点地产新媒体：永续债会是一个比较好的选择吗？
伍戈：现在房地产企业发债也受到很大的限制，金融监管也加强了，金融去杠杆之类的。
现在不光是房地产企业，一般企业想要发债都很难，包括信用债都很难。很多推迟发行，或者取消发行。
如果把房地产作为很重要的调控标的，不管是银行融资，还是债券融资，还是永续债融资，目前口子都是卡得比较紧，包括海外融资。
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