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【热点关注】十九大后,晋城楼市未来的市场预判……

柏翰房友邦   2017-11-21 16:47

[摘要] “房子是用来住的,不是用来炒的”,这句话被很多专家媒体解读过。归根结底,从中央开始就痛下决心,就是要彻底摆脱房地产业作为中国的支柱产业,蕴含的意义无非是中国必须转型,必须向着多元化,国际化发展的方向转型。

“十九大”发言中国家领导人(主席)重复提出“新时代、新思想、新使命、新征程”,想必看过十九大直播的同仁们对此次的新一届领导班子有了全新的认识。会后,领导班子成员除强化军队建设的讲话外,紧接着就是接待美国特朗普总统,随后又飞到越南参加APEC亚太经合组织非领导人正式会议。据听说半夜11点才回酒店休息,真应了那句话了“撸起袖子加油干,一张蓝图绘到底”,这是要彻底改革、彻底奔着2020年进入社会主义新时代的节奏努力呢。

“房子是用来住的,不是用来炒的”,这句话被很多专家媒体解读过。归根结底,从中央开始就痛下决心,就是要彻底摆脱房地产业作为中国的支产业,蕴含的意义无非是中国必须转型,必须向着多元化,国际化发展的方向转型。

曾经我的一个易经老师为我们的祖国占卜过,老师明确表示2020年以后,中国国运甚是繁荣昌盛,且在国际中占有绝佳的地位和的话语权,同样亦是中国的文化年。这一点我比较认同,因为从中国领导人带美国总统特朗普的行程中,种种迹象亦预示着这一卦象的精准性。其中中国领导人带美国总统特朗普在故宫参观完演出中,除了美猴王大戏、京剧以外,就是最为出彩的汉服文化表演,这是历届从来没有在大型国际接待中出现过的现象。另外,针对于中国领导人提出的新使命、新征程,依我个人的理解,应该是中国行业专业化制造的开始,摆脱模仿,让中国更有技术权、定价权、话语权集三权合一的发展元年,更可以通过尖端的高科技产业为导向影响全世界。

而作为房地产产业,中国已经走过20年的历史,在这20年中无论企业、个体还是作为开发者,已经赚到盆满钵满,而后起之秀,摆脱计划经济,以市场为依托更需要深思熟虑的研究地产的供给关系,利用政策的利好,做好社会贡献。

而作为涉足地产领域不长、且经验不足的企业,未来的发展战略着实需要深思。那天跟业内资深的地产大咖聊天,说到大型实力地产企业,很是困惑。本来一线城市土地成本很高,开发受限,环节监管比较严格,尤其作为综合体项目开发,竣工后方可放款,就需要地产开发企业有一定的资金实力,否则想都不要想涉足地产。但更为可怕的是,在一系列的限购政策下,冰冻期真的来了,想在一线城市生存可以,但暴利时代已然成为历史。

这就不得不让这些央企、实力企业包围到三四线城市发展,因为地方政府的需要,更因为这样的城市需要更多的技术、专业的引领,在加之地价较低,取得土地时政府还会给予一定的优惠,所以很是受外来地产企业的青睐。

纵观现在的晋城市场变化万千,着实跟国际大都市的发展速度衔接一起的感觉,想一想中原城市群、在看一看申报的国际自贸区、在远望一下未来的高铁新区等等利好,结合现在双百城市的发展建设,大面积拆迁进行城中村棚户区改造,无不让更多的百姓受益,这就更需要一种社会责任的担当,而不是盲从的圈地快速建设,团购的资金支持等,2012年的时代已成为历史。

朱总理时代鼓励百姓购房,从房改房到商品房的上市着实为明知之举,应了邓爷爷的那句话,让一部分人先富起来,然后再让另外一个部分人富起来,奔着小康社会努力。所以,朱总理鼓励民间借贷,一发不可收拾,确实给予了更多人的受益。而在温总理时代,由于对地产形式的错误判断,尤其各路专家智囊输送的数据有误,比如一直以来以GDP为经济增长标准衡量中国的发展,而今不再提起。从国五条、国十条、国八条、到加息再加息,简单粗暴直白的手段房价越调越高,最终导致失控。而十八大的李总理,进行组合拳出击、地产类型细分限购,并且大力推进保障性住房政策,进行流动人口控制政策,为明知之举,效果显著。归根结底,就是要转移城市化矛盾,控制人口数量,以城市群化的发展模式建立现代化的大中国。

看宏观数据政策

1、房产税争执后的尘埃落定:在人大常委会上立法房产税,争执不休。到今天为止,争论者才真正弄明白为什么要收房产税:土地越来越少,让有限的土地掌握在群众手中但需要每年产生再生的财富给予国家,使中国的经济在添一笔进行助力。而真正执行起来,必须从一线城市试点在执行,因为权属登记最为规范完整是自2002才开始,而对于三四线城市,今天还有手续不完善、土地不规范等开发形式,这就需要更长的时间蔓延到此,晋城即不多言。

2、去投资化将成为事实:十九大以来,中央对于房地产的发展已经定了一个

基调,就是要解决区域发展不平衡的问题,针对居民贫富差距较大,创新力不足的城市,进行成交机制的改革,因为现在社会的主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需求和不平衡之间的问题。而另一个属性就是由十八大期间的居住、投资经过十九大后,必须要转变为与国外发达国家类似的居住和准公共物品属性定位,去投资化意义非同寻常。

3、利率上浮以出现成效:前几天接到中国银行电话:“先生,您在我行贷款的房子利率在上浮一个百分点,通知您一下”。无缘无故月供又多了不少银子。再用实际的例子来看,70%以上的大中城市,首套房30%,二套房在50%-80%不等,而一线城市的北京,二套房不但首付必须80%以上,同时利率需要执行的利息完成交易。个人看来,一方面需要控制大中城市的交易量,终结炒房时代。另一方面,真应了那句话“房子是用来住的,不是用来炒的”。所以作为地产企业,在未来的产品定位上,除了刚需,就是刚需的产品可以立足市场,而另外一个产品类型,就是所谓4年前晋城一直讲的“豪宅”,这种豪宅应该是环境优美,远离都市,静谧之处的纯享受型的度假兼居住产品。

4、流动人口控制的长效机制:近三年多的地产调控、产业格局的变化,一记

组合拳让中国的流动人口从2017年的2.45亿人,同比去年减少了245万人。这组数字说明一个问题,外出打工定居计划的人口回流结合中国的城镇化进程的速度,未来5年,尤其地方经济、人口规模、房屋需求量会同比只增不减。而作为晋城双百规模的长远计划,房屋的需求量同样会增大,而供给问题也会面临这诸多方面的挑战,比如产品类型细分,居住人群细分、区域产业细分及生活商圈细分等。

5、租售同权的必然趋势:针对核心热点城市和三四线城市房地产市场特征的不同,对商品住宅公共租赁房以及共有产权房等进行供应主体的细分,尤其针对核心热点城市常住人口基数大和基本住房需求不能满足之间的矛盾,做出多渠道保障和购租 并举的制度安排,全面覆盖基本住房需求的同时,兼顾核心热点城市中高收入人群的刚需、改善需求 ,未来5年,是否会逐渐蔓延到三四线城市,让我们静观其变。

看到这里,也许有人问,从中央到一二线城市系列政策,跟晋城的关系如何?看似没有,其实有着必然的联系,晋城严格意义上说是五线城市,但关注这次两会的朋友应该看到这次汇报中有一句话“以中小城市发展为主,加快步伐完成城镇化建设”,这也就是上面提到了转变为发达国家的居住水平,换言之,可以理解为城镇化进程要达到70%以上,如果地产转型以国外为改革基调,在结合70%以上的城镇化进程速度,到2020年间,中国的热点区域,将会是一副翻天覆地的变化。

如果说变化的莫过于当下的晋城,土地交易量达到46公顷,其中45%以上都是公共配套服务用地,而剩下的其中20%左右为住宅用地商业用地占据一部分,从这些数据中我们可以看出,未来的晋城起码在5年内会有大量的棚户区拆迁改造项目及上市交易的住宅,一个晋城的大工地即将“诞生”。未来配合双百的发展模型,基础服务用地同样为了满足人民的日常生活、教育、医疗、商业等服务型配套的建设会加快步伐,而市场会更加的规范,机制更加的完善,作为购房者,也会更理性的选择口碑、业绩、产品更为优质的地产企业作为居住投资。

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